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STYLEPARK x ZUMTOBEL
Die Beleuchtung unterstreicht die Eleganz der Architektur
Der Immobilienmarkt für Bürogebäude ist kein einfaches Terrain, besonders wenn es sich um Mietimmobilien handelt. Büroimmobilien, die in die Jahre gekommen sind, droht allzu oft der Leerstand, weil sie den Anforderungen nicht mehr gerecht werden, die Unternehmen an Büroräume stellen. Oft lassen sich die Räume nicht flexibel nutzen, eine überalterte Gebäudetechnik erschwert das Arbeiten oder der ganze „Look“ ist einfach nicht mehr zeitgemäß. Andererseits werden neue Bürotürme hochgezogen, bei denen man zurecht fragen kann, wo genau der Unterschied zu den alten liegt – gerade bei Immobilen, die für viele verschiedene Nutzer passen und trotzdem unterschiedlichen Ansprüchen und Bedürfnissen gerecht werden sollen – und das möglichst für eine Nutzungsdauer von mehr als zwanzig Jahren.

Wie man Immobilien, die nicht mehr up to date sind, für eine neue Mietergeneration fit macht, haben Great Portland Estates (GPE) mit ihrem „200 Gray’s Inn“ vorgeführt, einem Gebäude, das 1989 von Lord Norman Foster gebaut wurde. Gemeinsam mit dem Architekten Ian McArdle haben GPE den Bau von zeittypischen Einbauten befreit und die Architektur dahinter zum Vorschein gebracht. Wir haben mit Ian Cartwright, Projektmanager bei GPE, gesprochen, warum neben hellen, offenen Büros auch Duschen und Cafés auf der Wunschliste der Mieter stehen und wie viel Kontrolle über das Haus man in deren Hände legen sollte.
Das Foyer des „200 Gray’s Inn“ in London wirkt einladend und freundlich. Foto © GPE
Spaziert man durch London, scheint es, als hätte sich im Immobilienmarkt für Bürogebäude rein gar nichts verändert. Täuscht der Eindruck?

Ian Cartwright: Der Bankensektor ist in London derzeit weniger auf der Suche nach neuen Büroräumen. Wer aktuell intensiv sucht, sind Technologie- und Medienunternehmen. Deren Hunger nach Raum hat dem Immobilienmarkt wieder etwas mehr Dynamik verliehen. Und: Diese Unternehmen stellen ganz andere Anforderungen an Büroräume und Gebäude. Es geht ihnen nicht allein um Repräsentanz, wichtig ist auch das zusätzliche Drumherum, das die neuen Geschäftsräume attraktiver macht. Radfahren zum Beispiel. Vor fünf Jahren waren sichere Unterbringungsmöglichkeiten für Fahrräder noch ein „Nice-to-have“-Feature, heute sind solche Einrichtungen eine feste Voraussetzung bei jeder neuen Planung, die wir machen – egal ob Neubau oder Renovierung. Neben der geschäftlichen Nutzung des Gebäudes durch den Mieter, versuchen wir die Büroräume prinzipiell flexibel zu gestalten – und diese Flexibilität geht über das Büro im engeren Sinne hinaus. Ich meine hier die Nebenbereiche, ruhige Aufenthaltszonen, wohin die Mieter sich zum Mittagessen oder für ein Kundengespräch zurückziehen, wo sie das gegenseitige Miteinander pflegen können und auch auf ihren Arbeitsplatz stolz sein können.

Worin genau liegen die Unterschiede zwischen Technologie- und Medienunternehmen und eher klassischen Firmen?

Ian Cartwright: In den letzten Jahren haben sich immer mehr Technologie- und Medienunternehmen angesiedelt – wie beispielsweise Google. Das hinterläßt Spuren in ganz London. Offensichtlich handelt es sich hier um einen anderen Mietertyp und letztendlich auch um einen anderen Nutzertyp, der das Gebäude beispielsweise nicht während der üblichen Bürozeiten zwischen 9 und 17 Uhr belegt. Diese Unternehmen agieren häufig außerhalb dieses Grundparameters. Manche sind 24 Stunden am Tag aktiv. Einer unserer Mieter ist im Bereich Post-Production für Kino und Film tätig und die haben eine ganz andere Dynamik im Büroalltag. Es wird rund um die Uhr gearbeitet. Auch die Menschen, die diese Firma beschäftigt, unterscheiden sich untereinandern bezüglich Alter, Kultur und Ansprüchen. Das alles muss in einem Büro Platz finden.
Great Portland Estates und Projektleiter Ian Cartwright (rechts) haben das 1989 von Lord Norman Foster gebaute „200 Gray’s Inn“ in London renovieren lassen und die Büroräume fit für eine junge Mietergeneration gemacht. Fotos © Zumtobel, GPE
Das Gebäude 200 Gray’s Inn Road von Lord Norman Foster gehört zu Ihren Liegenschaften. Was haben Sie an der Architektur durch den Umbau verändert?

Ian Cartwright: Dieses Gebäude hatte eine außerordentliche Strahlkraft und manche Entscheidungen, die Foster + Partners in der Gestaltung getroffen haben, sind bis heute relevant und sehen fantastisch aus. Dies ist ein wichtiges Gebäude für uns, weil es uns die Möglichkeit geboten hat, das Erscheinungsbild anhand von Modernisierungsmaßnahmen völlig neu zu interpretieren. Vor dem Umbau hatte das Gebäude die üblichen Zwischenböden, abgehängte Decken und typische klimatechnische Lösungen – alles gängige Standards, die vor 20 Jahren im Markt auch gut angenommen wurden. Das Gebäude brauchte also eine Auffrischung. Und wir hatten Glück, da wir uns mit dem Gebäude und seiner ursprünglichen Bauweise in der Tat ein wenig besser auskannten und so mit diesen Elementen spielen und sie stärker in den Vordergrund rücken konnten. Die Kassettendecke ist ein gutes Beispiel. Als wir das Gebäude kauften, wussten wir dieses Gestaltungselement gar nicht zu schätzen, nachdem wir den Raum jedoch komplett entkernt hatten, wurde die Decke plötzlich zu einem eleganten und äußerst ehrlichen Blickfang.

In das renovierte Gebäude sind verschiedene Technologie- und Medienunternehmen eingezogen. Haben diese Firmen eine besondere Vorliebe für Räumlichkeiten mit der Betonung auf Sichtbeton statt auf Putz?

Ian Cartwright: Ich denke, es geht eher um allgemeine Erwartungen: Wieviel Platz braucht mein Unternehmen? Wo in London möchte ich mich ansiedeln? Entspricht dieser Standort unserer Markenposition und den Funktionalitäten, die wir benötigen? Das Wichtigste aber sind die Mitarbeiter bei diesen Firmen. Deswegen muss man sich Gedanken machen, wo innerhalb einer bestimmten Gegend man seine Zelte aufschlägt und welche Einrichtungen das Unternehmen attraktiv für seine Mitarbeiter macht. Ist es beispielsweise das Gebäude selbst, das Image der Architektur, die Räumlichkeiten an sich und all die anderen Benefits, die hinzukommen – angefangen bei den Fahrradständern, Duschmöglichkeiten für sportliche Mitarbeiter, ein öffentlicher Bereich für Austausch und Entspannung, eine Cafeteria und so weiter.
Die großzügigen öffentlichen Bereiche auf allen Geschossen dürfen alle Mieter nutzen. Foto © GPE
Auf Ihrer Webseite ist „Zumtobel Lighting“ als eines Ihrer Alleinstellungsmerkmale aufgeführt. Wie wichtig sind technische Merkmale wie die Beleuchtung für Sie und Ihre Mieter?

Ian Cartwright: Interessant für uns war die Flexibilität dieser Beleuchtungslösungen. Wir haben den Raum modular strukturiert, und mit den Lichtsteuerungsmodulen von Zumtobel konnten wir die Lichtfarbe in bestimmten Bereichen flexibel verändern. Normalerweise geht man am Arbeitsplatz von einer Lichtstärke von 400 Lux aus. Das ist okay, aber wir wollten das optimale Niveau von etwa 800 Lux erreichen. Dass die Mitarbeiter die Lichtstärke nach ihren persönlichen Bedürfnissen einstellen können, ist schon sehr genial. Der andere wichtige Vorteil des Beleuchtungssystems war, dass es die Eleganz der Architektur unterstreicht. Wichtig waren also erstens die Funktionalität und zweitens die Betonung der Architektur und ihrer Schönheit, die eine zentrale Rolle spielt.

Die Mieter können die Beleuchtung per Smartphone und Tablet steuern – ist das ein Extra, das besonders „Nerds“ zu schätzen wissen?

Ian Cartwright: Ich denke, im Bereich Bürogebäude folgen wir eher diesem Trend: Je mehr Kontrolle man aus der Hand gibt, sich also von zentral geschalteten Systemen weg- und hin zu den Mietern bewegt, desto besser ist dies für die Mieter – weil es ihnen ein Gefühl von Eigentümerschaft gibt. Wenn man sich mit aktivem Anlagenmanagement beschäftigt, dann merkt man sehr schnell, dass die Büros von heute möglicherweise den Anforderungen der Unternehmen in sechs Monaten oder sechs Jahren nicht mehr genügen. Aus diesem Grund macht eine flexible Beleuchtungslösung viel mehr Sinn, da sie sich mit dem Nutzer weiterentwickelt. So hält man den Blick nach vorn gerichtet und richtet ihn nicht nur auf die gegenwärtige Situation. Je mehr Flexibilität man in eine kontrollierbare Infrastruktur einbinden kann, desto besser. Sie kennen diese Leitern, die wir einbauen, um darin die Leuchten zu befestigen? Sollte es gewünscht sein, kann man an ihnen einfach einen Beleuchtungskörper durch einen anderen ersetzen. Das spart Kosten und ergibt weniger Abfall.
„Interessant für uns war die Flexibilität dieser Beleuchtungslösungen. Wir haben den Raum modular strukturiert, und mit den Lichtsteuerungsmodulen von Zumtobel konnten wir die Lichtfarbe in bestimmten Bereichen flexibel verändern.", erläutert Cartwright das Konzept. Foto © Zumtobel
Die Beleuchtungslösung ist also gut für’s Marketing und steigert überdies den Wert der Immobilie?

Ian Cartwright: Es ist sehr schwierig, einem Gebäude ein Alleinstellungsmerkmal zu verleihen, das es aus der Menge der Bürogebäude hervorhebt. Und unser Ziel ist es, ein möglichst breites Publikum anzusprechen, ohne dabei jemanden zu vergraulen. Vor zehn, 15 Jahren haben die Leute überall Teppichboden verlegt. Heute macht das keiner mehr, dafür wünschen sich Mieter jetzt verzinkte Böden und weiße Wände. Um als Vermieter einen echten Unterschied zu machen, abgesehen vom Bau selbst, muss man sich, meiner Meinung nach, auf den Weg konzentrieren, den die Menschen beim Betreten des Gebäudes einschlagen. Die Dinge, die einem dort ins Auge stechen, lassen das Gebäude sympathisch erscheinen. Habe ich etwas gekauft, das mich anspricht, das mich inspiriert? All die kleinen haptischen Details – wie zum Beispiel die Aufzüge, die Schalter – geben uns die Möglichkeit, ein Statement zu machen und mit ein paar Details Klasse zu zeigen.

Und wie sieht Ihre perfekte Arbeitsumgebung aus?

Ian Cartwright: Also, der Standort muss schon London sein. London ist einfach eine fantastische Stadt. Man kommt mit anderen Menschen in Berührung, hat die Möglichkeit zum Austausch – es geht einfach nichts über persönliche Treffen. Auch wenn die Technologien vieles ermöglichen, es geht nichts über ein Face-to-Face-Meeting. Aber wenn man nur von dem Gebäude spricht: Das muss attraktiv und elegant sein, egal ob es eine renovierte Scheune auf dem Land oder ein modernes Bürohaus ist – die Architektur muss mich inspirieren.
Trotz der extrem kurzen Bauphase entwickelten die Architekten gemeinsam mit Zumtobel eine maßgeschneiderte Lösung, die genau diesen Anforderungen gerecht wird. Dazu zählt der Aufbau einer innerhalb der Kassetten montierten, abgehängten Stufenleiter-Konstruktion für das Produkt „Supersystem". Fotos © Zumtobel
Für maximale Flexibilität und Effizienz der Lichtlösung sorgt das Lichtmanagement „Luxmate“. Es verbindet nicht nur Tageslichtnutzung, die Integration des Notlichts und Bewegungsmelder, sondern ermöglicht auch die individuelle Anpassung der Lichtlösung an die Anforderungen des zukünftigen Mieters der Büroräumlichkeiten. Foto © Zumtobel
Seit der Sanierung dieses ersten Stockwerks wurden zwei weitere Etagen einer Umgestaltung im selben Design unterzogen. Foto © Zumtobel
„Dieses Gebäude hatte eine außerordentliche Strahlkraft und manche Entscheidungen, die Foster in der Gestaltung getroffen hat, sind bis heute relevant und sehen fantastisch aus.", so Cartwright. Foto © GPE
Atmosphäre statt Maschine

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Ettore Sottsass
Christopher Redfern
News & Stories › 2015 › Juli
Die Beleuchtung unterstreicht die Eleganz der Architektur
2. Juli 2015
Wenn es um die Gestaltung von Arbeitsplätzen geht, kommen vor allem Architekten und Nutzer zu Wort. Was aber sagt ein Immobilienentwickler zu den Ansprüchen, die Mieter an ihre Büroräume stellen? Ian Cartwright von Great Portland Estates gibt Antworten.
Der Immobilienmarkt für Bürogebäude ist kein einfaches Terrain, besonders wenn es sich um Mietimmobilien handelt. Büroimmobilien, die in die Jahre gekommen sind, droht allzu oft der Leerstand, weil sie den Anforderungen nicht mehr gerecht werden, die Unternehmen an Büroräume stellen. Oft lassen sich die Räume nicht flexibel nutzen, eine überalterte Gebäudetechnik erschwert das Arbeiten oder der ganze „Look“ ist einfach nicht mehr zeitgemäß. Andererseits werden neue Bürotürme hochgezogen, bei denen man zurecht fragen kann, wo genau der Unterschied zu den alten liegt – gerade bei Immobilen, die für viele verschiedene Nutzer passen und trotzdem unterschiedlichen Ansprüchen und Bedürfnissen gerecht werden sollen – und das möglichst für eine Nutzungsdauer von mehr als zwanzig Jahren.

Wie man Immobilien, die nicht mehr up to date sind, für eine neue Mietergeneration fit macht, haben Great Portland Estates (GPE) mit ihrem „200 Gray’s Inn“ vorgeführt, einem Gebäude, das 1989 von Lord Norman Foster gebaut wurde. Gemeinsam mit dem Architekten Ian McArdle haben GPE den Bau von zeittypischen Einbauten befreit und die Architektur dahinter zum Vorschein gebracht. Wir haben mit Ian Cartwright, Projektmanager bei GPE, gesprochen, warum neben hellen, offenen Büros auch Duschen und Cafés auf der Wunschliste der Mieter stehen und wie viel Kontrolle über das Haus man in deren Hände legen sollte.
Spaziert man durch London, scheint es, als hätte sich im Immobilienmarkt für Bürogebäude rein gar nichts verändert. Täuscht der Eindruck?

Ian Cartwright: Der Bankensektor ist in London derzeit weniger auf der Suche nach neuen Büroräumen. Wer aktuell intensiv sucht, sind Technologie- und Medienunternehmen. Deren Hunger nach Raum hat dem Immobilienmarkt wieder etwas mehr Dynamik verliehen. Und: Diese Unternehmen stellen ganz andere Anforderungen an Büroräume und Gebäude. Es geht ihnen nicht allein um Repräsentanz, wichtig ist auch das zusätzliche Drumherum, das die neuen Geschäftsräume attraktiver macht. Radfahren zum Beispiel. Vor fünf Jahren waren sichere Unterbringungsmöglichkeiten für Fahrräder noch ein „Nice-to-have“-Feature, heute sind solche Einrichtungen eine feste Voraussetzung bei jeder neuen Planung, die wir machen – egal ob Neubau oder Renovierung. Neben der geschäftlichen Nutzung des Gebäudes durch den Mieter, versuchen wir die Büroräume prinzipiell flexibel zu gestalten – und diese Flexibilität geht über das Büro im engeren Sinne hinaus. Ich meine hier die Nebenbereiche, ruhige Aufenthaltszonen, wohin die Mieter sich zum Mittagessen oder für ein Kundengespräch zurückziehen, wo sie das gegenseitige Miteinander pflegen können und auch auf ihren Arbeitsplatz stolz sein können.

Worin genau liegen die Unterschiede zwischen Technologie- und Medienunternehmen und eher klassischen Firmen?

Ian Cartwright: In den letzten Jahren haben sich immer mehr Technologie- und Medienunternehmen angesiedelt – wie beispielsweise Google. Das hinterläßt Spuren in ganz London. Offensichtlich handelt es sich hier um einen anderen Mietertyp und letztendlich auch um einen anderen Nutzertyp, der das Gebäude beispielsweise nicht während der üblichen Bürozeiten zwischen 9 und 17 Uhr belegt. Diese Unternehmen agieren häufig außerhalb dieses Grundparameters. Manche sind 24 Stunden am Tag aktiv. Einer unserer Mieter ist im Bereich Post-Production für Kino und Film tätig und die haben eine ganz andere Dynamik im Büroalltag. Es wird rund um die Uhr gearbeitet. Auch die Menschen, die diese Firma beschäftigt, unterscheiden sich untereinandern bezüglich Alter, Kultur und Ansprüchen. Das alles muss in einem Büro Platz finden.
Das Gebäude 200 Gray’s Inn Road von Lord Norman Foster gehört zu Ihren Liegenschaften. Was haben Sie an der Architektur durch den Umbau verändert?

Ian Cartwright: Dieses Gebäude hatte eine außerordentliche Strahlkraft und manche Entscheidungen, die Foster + Partners in der Gestaltung getroffen haben, sind bis heute relevant und sehen fantastisch aus. Dies ist ein wichtiges Gebäude für uns, weil es uns die Möglichkeit geboten hat, das Erscheinungsbild anhand von Modernisierungsmaßnahmen völlig neu zu interpretieren. Vor dem Umbau hatte das Gebäude die üblichen Zwischenböden, abgehängte Decken und typische klimatechnische Lösungen – alles gängige Standards, die vor 20 Jahren im Markt auch gut angenommen wurden. Das Gebäude brauchte also eine Auffrischung. Und wir hatten Glück, da wir uns mit dem Gebäude und seiner ursprünglichen Bauweise in der Tat ein wenig besser auskannten und so mit diesen Elementen spielen und sie stärker in den Vordergrund rücken konnten. Die Kassettendecke ist ein gutes Beispiel. Als wir das Gebäude kauften, wussten wir dieses Gestaltungselement gar nicht zu schätzen, nachdem wir den Raum jedoch komplett entkernt hatten, wurde die Decke plötzlich zu einem eleganten und äußerst ehrlichen Blickfang.

In das renovierte Gebäude sind verschiedene Technologie- und Medienunternehmen eingezogen. Haben diese Firmen eine besondere Vorliebe für Räumlichkeiten mit der Betonung auf Sichtbeton statt auf Putz?

Ian Cartwright: Ich denke, es geht eher um allgemeine Erwartungen: Wieviel Platz braucht mein Unternehmen? Wo in London möchte ich mich ansiedeln? Entspricht dieser Standort unserer Markenposition und den Funktionalitäten, die wir benötigen? Das Wichtigste aber sind die Mitarbeiter bei diesen Firmen. Deswegen muss man sich Gedanken machen, wo innerhalb einer bestimmten Gegend man seine Zelte aufschlägt und welche Einrichtungen das Unternehmen attraktiv für seine Mitarbeiter macht. Ist es beispielsweise das Gebäude selbst, das Image der Architektur, die Räumlichkeiten an sich und all die anderen Benefits, die hinzukommen – angefangen bei den Fahrradständern, Duschmöglichkeiten für sportliche Mitarbeiter, ein öffentlicher Bereich für Austausch und Entspannung, eine Cafeteria und so weiter.
Auf Ihrer Webseite ist „Zumtobel Lighting“ als eines Ihrer Alleinstellungsmerkmale aufgeführt. Wie wichtig sind technische Merkmale wie die Beleuchtung für Sie und Ihre Mieter?

Ian Cartwright: Interessant für uns war die Flexibilität dieser Beleuchtungslösungen. Wir haben den Raum modular strukturiert, und mit den Lichtsteuerungsmodulen von Zumtobel konnten wir die Lichtfarbe in bestimmten Bereichen flexibel verändern. Normalerweise geht man am Arbeitsplatz von einer Lichtstärke von 400 Lux aus. Das ist okay, aber wir wollten das optimale Niveau von etwa 800 Lux erreichen. Dass die Mitarbeiter die Lichtstärke nach ihren persönlichen Bedürfnissen einstellen können, ist schon sehr genial. Der andere wichtige Vorteil des Beleuchtungssystems war, dass es die Eleganz der Architektur unterstreicht. Wichtig waren also erstens die Funktionalität und zweitens die Betonung der Architektur und ihrer Schönheit, die eine zentrale Rolle spielt.

Die Mieter können die Beleuchtung per Smartphone und Tablet steuern – ist das ein Extra, das besonders „Nerds“ zu schätzen wissen?

Ian Cartwright: Ich denke, im Bereich Bürogebäude folgen wir eher diesem Trend: Je mehr Kontrolle man aus der Hand gibt, sich also von zentral geschalteten Systemen weg- und hin zu den Mietern bewegt, desto besser ist dies für die Mieter – weil es ihnen ein Gefühl von Eigentümerschaft gibt. Wenn man sich mit aktivem Anlagenmanagement beschäftigt, dann merkt man sehr schnell, dass die Büros von heute möglicherweise den Anforderungen der Unternehmen in sechs Monaten oder sechs Jahren nicht mehr genügen. Aus diesem Grund macht eine flexible Beleuchtungslösung viel mehr Sinn, da sie sich mit dem Nutzer weiterentwickelt. So hält man den Blick nach vorn gerichtet und richtet ihn nicht nur auf die gegenwärtige Situation. Je mehr Flexibilität man in eine kontrollierbare Infrastruktur einbinden kann, desto besser. Sie kennen diese Leitern, die wir einbauen, um darin die Leuchten zu befestigen? Sollte es gewünscht sein, kann man an ihnen einfach einen Beleuchtungskörper durch einen anderen ersetzen. Das spart Kosten und ergibt weniger Abfall.
Die Beleuchtungslösung ist also gut für’s Marketing und steigert überdies den Wert der Immobilie?

Ian Cartwright: Es ist sehr schwierig, einem Gebäude ein Alleinstellungsmerkmal zu verleihen, das es aus der Menge der Bürogebäude hervorhebt. Und unser Ziel ist es, ein möglichst breites Publikum anzusprechen, ohne dabei jemanden zu vergraulen. Vor zehn, 15 Jahren haben die Leute überall Teppichboden verlegt. Heute macht das keiner mehr, dafür wünschen sich Mieter jetzt verzinkte Böden und weiße Wände. Um als Vermieter einen echten Unterschied zu machen, abgesehen vom Bau selbst, muss man sich, meiner Meinung nach, auf den Weg konzentrieren, den die Menschen beim Betreten des Gebäudes einschlagen. Die Dinge, die einem dort ins Auge stechen, lassen das Gebäude sympathisch erscheinen. Habe ich etwas gekauft, das mich anspricht, das mich inspiriert? All die kleinen haptischen Details – wie zum Beispiel die Aufzüge, die Schalter – geben uns die Möglichkeit, ein Statement zu machen und mit ein paar Details Klasse zu zeigen.

Und wie sieht Ihre perfekte Arbeitsumgebung aus?

Ian Cartwright: Also, der Standort muss schon London sein. London ist einfach eine fantastische Stadt. Man kommt mit anderen Menschen in Berührung, hat die Möglichkeit zum Austausch – es geht einfach nichts über persönliche Treffen. Auch wenn die Technologien vieles ermöglichen, es geht nichts über ein Face-to-Face-Meeting. Aber wenn man nur von dem Gebäude spricht: Das muss attraktiv und elegant sein, egal ob es eine renovierte Scheune auf dem Land oder ein modernes Bürohaus ist – die Architektur muss mich inspirieren.
Atmosphäre statt Maschine

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